金融危机,我国政府将对房地产市场作何调整

目前房地产贷款增速大幅回落，房地产开发投资增速放缓，房价涨幅持续下降，房产开发贷款增速下降，施工面积增长急剧下滑，个人购房贷款增幅较快下降，商品房竣工面积同比增速持续快于销售面积，这些情况表明目前房地产市场供需都在收缩，但需求收缩的速度更快，导致市场逐渐显现供过于求的趋势，并通过房价下跌来表现。可见，目前房地产市场总体上表现为供过求，房地产市场的调整尚未结束。

　　房地产市场上，房地产开发商和居民构成房地产市场的直接参与主体，政府和银行则通过土地和信贷的渠道构成间接参与主体。要判断房地产市场的走势，不妨分析一下市场各参与主体经济行为的变化及其对市场供需的影响。

　　首先是房地产开发商。随着今年房地产市场的调整，商品房销售回笼资金减少，加上银行贷款收缩，资本市场低迷，房地产开发企业资金链趋紧。由于对资金紧张的局面以及对经济下行、房地产市场深度调整的担忧，房地产开发商放缓了开发节奏，减少了土地购置，房地产开发商经济行为的变化导致市场供给减少。

　　其次是居民。预期房价将进一步下跌，普遍存在观望心理，另外，经济下行，对未来的收入预期趋于悲观，购房更为谨慎。居民购房行为的变化导致市场需求低迷。虽然今年以来中央和地方政府出台了一些救市政策，但部分地区的房价仍然持续下跌，居民购房意愿继续回落。中国人民银行今年第三季度储蓄调查问卷结果表明未来3个月打算购房的城镇居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年以来新低。

　　再次是银行。由于对经济下行的担忧增强以及对房地产市场步入深度调整的预期，对房地产贷款收缩较快，通过影响房地产开发商的开发投资行为和居民的购房行为使得房地产市场的供需同时减少。中国人民银行今年第三季度银行家问卷调查结果显示，判断经济运行偏冷的银行家占比升至自2004年以来的最高水平，表明银行对经济下行的担忧增强。

　　第四是政府。中央和地方政府目前已明确开始救市。中央政府的政策手段主要是加快建设保障性安居工程，加大对廉租房建设支持力度，并以此来带动房地产开发投资，促进经济增长，政策重点是“增供给，带投资，促增长”；而地方政府的政策手段主要集中在刺激需求方面，包括买房退税、财政补贴、公积金贷款额度提高、放宽二套