个人的集体土地与房地产开发商的协议问题

你好!
国有的当然好，但是几乎不可能；办理成大产权房，即你称的国有土地房，需要农用土地转建设用地（一堆非常麻烦的手续），政府经出让等方式将所有权转让给开发商（居住用地转让70年，贵），开发出来的房子才可以，这样一来，土地就贵了，房价就贵了。
我估计开发商是让你家申请宅基地，他在宅基地上给你家建房子，宅基地属于集体土地，不在他开发的那片土地内。开发商将你们的集体土地办理转用手续和出让手续后进行房地产开发。你可以估计一下你那9分地的价值，不答应开发商的条件，最后他可能会给你家另外的补偿金（三部分：土地补偿费，安置费，地上附着物和青苗补偿费），但是要给办大产权证，不容易。
开发商在集体土地上开发的房地产是不能对土地所有者以外的人销售的，这种房地产俗称小产权房，是国家禁止的。“12月11日，国务院常务会议指出，必须严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”
开发商在开发你的8分土地之前，需要先办理农用土地转为建设用地的手续，这是土地所有权属于国家，然后国家通过出让的方式将使用权（居住用地是70年）转让给开发商。
合法的做法是开发商开发后的在集体内部销售，但这也涉及到集体土地上宅基地的申请手续。
不合法的做法是，开发商未经批准，动工盖房，然后销售，牟取利润。你们那里管得不严吧？

匿名答“将土地所有权出售给开发商”，这是不确切的，政府是把有限年（居住用地为70年，商业旅游娱乐40年，工业教育宗教等其他的是50年）的土地使用权有偿出让给开发商，所有权仍然归国家。

确实办不了，如果要办国有土地证除非政府先征收这快地，将集体土地变为国有土地。然后再将土地所有权出售给开发商。这样建出来的房屋才能办个人的土地证。

真的难办