关于同一房产多次查封的问题

一、最高人民法院于2004年11月4日发布，2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》》（以下简称《查扣规定》）当中，第一次明确了轮候查封和续查封的法律概念。此之前的《民事诉讼法》（第94条明确禁止重复查封）及其司法解释，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》均未提及轮候查封的概念。因此，《查扣规定》实际上是对原有执行法律规定的一种修订。尽管从法律效力的角度来看，最高人民法院无权对全国人大制定的法律进行修订，但是出于社会生活的需要和执行措施的有效性和灵活性等多方面考虑，《查扣规定》突破了《民事诉讼法》的法律规定。
二、目前，在司法实践当中，均以《查扣规定》为准。法院执行庭不会囿于《民事诉讼法》第94条的规定，以及《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第90条之规定。在清偿顺序上，法院通常都是按照谁先查封谁优先受偿的原则执行。个别法院法官也有对此有不同理解，参看《本案轮候查封中应如何分配查封财产？》（http://hi.baidu.com/stan99/blog/item/3bf2e9176f859d0ec83d6d53.html）。我个人认为该文有欠妥当，毫无必要进行此类区分，你若遇到具体问题，可以作为借鉴以维护自己权益。从债权平等的角度来看，先行以查封、扣押等方式掌控了债务人的财产，应当属于债务受偿的一种方式，因此，申请查封在先的债权人应当对被查封的标的物优先受偿。实践操作，也基本采用轮候查封则轮候受偿的方式进行执行。
三、最高人民法院《关于同一法院在不同案件中是否可以对同一财产采取轮候查封、扣押、冻结保全措施问题的答复》是按照《查扣规定》的精神作出的，与《查扣规定》是一致的。《查扣规定》是后法，《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第90条为先法，基于后法优于先法的原则，应以《查扣规定》为准。

请参考：《浅议执行程序中的续查封》
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