买二手房过户问题

来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/06/30 11:07:54
回答好的同志可以要求分，我可以把悬赏的分提高得你满意的程度然后再选择你的答案（当然，前提是你必须先回答好问题），把分都给你。

大家好，本人正在购买一套二手房（86平米多点），找的是中介，定金以付，协议已签（就是中介给弄得有意向购买此房的协议），后面的手续均还未弄，现在正在准备面签，银行估价，办理贷款，房产过户。
因为我对这个事不是很懂，特请教以下问题：
1、安正常渠道来走过程的话，我上面的过程顺序是否有问题，如有问题，请给出正确走法；
2、因为目前贷款（公基金和按阶利息都差不多），所以我准备按阶贷款，公基金留作日后他用（主要是再购置其他房产），妥否？如不妥，有什么影响？我听过个人在有一套房的情况下，再买房会比买第一套房的时候贷款利率会高？
3、据我所知，卖方在卖房过户的时候，是要夫妻双方都在合同上签字的（儿女和长辈需要么？），可是我这个情况特殊，房主为男性，房主说他丧偶了，可是现在他家中明显有一和他年龄相当的女性居住，经询问，房主说还没和此女登记结婚，请问此种情况，过户的时候都需要卖方谁在合同上签字？
4、还有什么需要注意的问题？我本意是要走成常渠道，多花点手续费什么的可以接受，因为这套房买完是给我父母住的，我父母原有一套房，就是因为当初买的时候（还是和亲戚买的）看在是亲戚的份上很多事没注意，结果现在闹起了纠纷，被迫把原房卖掉搬了出来，现在连家都没了，我现在就是想安心的给2老买套房，不要再出什么纠纷了，让他们安度好晚年。

请各位大侠一定要全面回答好我上面的问题，说的越全越详细越好，有法律依据的最好列举一二，注明出处更欢迎。

最后万分感谢。
首先感谢2位回答我问题的朋友。
再补充点：其实我现在也闹不明白这个男性房主他到底是不是真的丧偶，如果是真的的话，签订买房合同的时候是不是要出具相关证明附在购房合同上？同时我如何确定房主和我说的是不是真话？我害怕他有意隐瞒事实真相，比如说故意说丧偶，其实没有。我有没有权力要求房主在签订买房合同的时候附上比如离婚证明复印件、丧偶证明复印件等证件？
另外一点就是，假定房主和我说的都是实话，可是这个女的和房主虽然没有领取结婚证，但是他俩已经形成事实婚姻，这在法律上是可以得到认可并得到保护的，因为

一、具体程序是
　　买方、卖方、中介方签定三方合同
　　买方卖方证件准备齐全到银行签定贷款协议
　　作首付款资金监管
　　过户签字
　　领房产证并到银行做抵押
　　下贷款原房主拿全款
　　按你上面说的是没问题
　　二、你说的方法是正确的，在用公积金贷款是对以前是否有贷款是没有要求的，利率还是享受的公积金利率，只要你的收入够全部贷款月供的两倍以上就行
　　但如果这一套用公积金，那么你第二套只能用商贷，商贷有规定，如果是第二套贷款的话利率会上浮10%
　　所以你现在用商贷的话符合条件你可以享受七折，以后也可以用公积金
　　三、在办理过户时需要共有人签字，通常只有夫妻双方，如果房主偿偶应当提供相应证明，首先中介会要求提供，并且房管局要审核，如果因卖方还有其它共有人没来签字或是不能提供相应证件，房管局不能通过审核，这样卖方会违约。在你们签定三方合同时合同上会注明卖方需要提供相关证件及共有人同意的条款。如果房屋一旦过户而卖方因共有人等其它问题产生时也和你没关系了，你拥有产权，他们的纠纷由他们自行处理
　　四、现在房子是否已出租出去，租户是否同意搬迁，房子里是否要留家电家俱，在合同上要写清楚，物业上是否有欠款，在办理银行资金监管时最好少给5000或一万元，等交房时再付清

　　问题补充：只要卖方没有那女的结婚，那女的不拥有产权
　　现在过户的流程都很安全了，有时真的因为卖方手续的原因准备不齐全的话房子就过不了户，但通常都不是恶意的，最后真的过不了卖方也会把定金退回来的

第一个问题：程序没有问题，在这个过程中，有三个问题需要注意，第一是要找专业人士了解房屋的质量和产权归属问题；第二是交易过程中涉及到现金交易的一定要选择第三方托管并签定协议，比如中介或银行；第三是一定要过户和付款同时在房地产交易大厅进行，一手交钱一手过户。
第二个问题:首先，各地的住房公积金政策不尽相同。我了解到的是，现在不管你买了几套房子，有多少贷款没还清，都可以再申请公积金贷款买房，而且能享受到优惠利率，那你这种情况显然做商业贷款比较合适，公积金留着以后用，而且现在是利率的历史低点，现在做商业贷款也合适，因为你现在每月还款中利率部分的比