房地产案例分析

来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/07/12 21:45:54
2002年12月6日，某农业局与某工程公司签订一份《合作建房协议书》，协议约定由工程公司在农业局坐落于大桥路10号的旧房土地上进行投资开发合作建房，被告李某以工程公司的委托代理人的名义在协议上签字。2003年10月17日，李某（甲方 拆迁方）与王某（乙方 被拆迁方）签订一份《房屋产权调换协议》，约定：甲方拆除乙方住房1套，甲方换给乙方新建商品房1套。甲方负责办理新房产权证，费用由甲方承担，新房于2004年8月交付乙方；产权证于2004年10月底以前交付乙方；甲方交齐了新房和产权证后，乙方一次性付给甲方1.5万元。甲方支付乙方搬迁费0.68万元。2004年，房地产开发完成，李某与王某因产权调换的税款问题发生争议而未实际履行合同。同年11月30日，李某将应调换给王某的房屋卖给第三人夏某。并与夏某签订了商品房买卖合同，李某作为工程公司的委托代理人在商品房买卖合同上签字。夏某向李某付清购房款后，李某向夏某交付房屋，但双方未办理房屋过户登记手续。大桥路10号地段的房地产开发工程实际由李某全面负责，工程公司在该工程上未出资，只收取李某一定的管理费。2005年9月21日，王某以工程公司、李某违约将房屋产权调换协议约定的调换房屋擅自出卖给第三人夏某，侵害自己优先取得补偿安置房屋的权利为由,诉至法院，要求工程公司向其交付安置房屋及产权证，给付延长过渡期限的临时安置补助费9900元；李某与工程公司承担连带责任；夏某空出安置房屋。李某以其不具备拆迁的主体资格，未取得房屋拆迁许可证，与王某签订《房屋产权调换协议》无效为由提出抗辩。
问：1、李某与工程公司是什么关系？
2、李某与王某签订的《房屋产权调换协议》是否有效？
3、李某与第三人夏某签订了商品房买卖合同，双方已经交付，但未办理登记，夏某是否获得了该争议房屋的所有权？为什么？
4、王某的损失应该由谁赔偿？应该赔偿多少损失？

1、有两层关系，就工程施工而言，存在发包与承包的关系，就履行具体拆迁事宜时存在委托与被委托的关系。李某受工程公司委托，与王某签署产权调换协议。
2、有效（前提需确定工程公司委托李某是否合法，符合规定）
3、夏某没有获得该房屋的所有权，根据我国相关产权登记法规规定，过户时，没有进行产权登记的产权不受法律保护，在法律上不具有排他权。产权变更无效
4、按王某当时和李某签订的产权调换协议处理，但前提必须明确导致产权没有顺利调换的原因是什么，责任在哪方，按照调换协议约定的条款进行赔偿。具体赔偿数额按协议上约定的条款作为依据。