UC知道土地拍卖中商业部分地价核算
来源：百度知道 编辑：UC知道 时间：2024/09/28 12:06:04
问题出现了：
1、起拍价5000，是针对住宅性质用地这部分的吧？要是这样，那商业部分的价格怎么不公示？这部分要亲自咨询土地交易中心吗？
2、5000是该宗地的综合地价吗？如果是的话，按照容积率分摊的楼面价其实也是一个综合的楼面价了，也就是说住宅部分的楼面价与商业部分的楼面价相等了？应该不会吧，但那又如何解释？
3、还是有其他的方式？
谢谢，如有更为准确细致的回答，分数另赏。
不要回答其他的，谢谢
宗地都是整体拍卖，现在大部分城市的规划指标对于住宅用地的规定都是自动兼容10%-20%的商业用房。这宗地始终是个整体不会把商业和住宅区分开。 关于楼面地价 大部分时候算法也只能是粗略的 开发商在取得宗地后 首先交付地价款 在前期的开发过程中 还会缴纳包括契税 土地使用税等费用 这也应该打入土地成本 所以 楼面地价只是取得土地时的成本地价 这是一个静态的数值 只能做一个基本的参考 不应该代表了房屋真正的地价
（1）、地块规划指标
绿地率 容积率 建筑密度 建筑高度 土地用途 净用地面积（亩） 起叫价(万元/亩) 90平米要求 备注
不小于25% 住宅不大于4.0 总不大于30%,住宅不大于20% 不大于航空限高217米(绝对高程715米) 城镇混合住宅用地 70.093 480 70% 二类住宅用地(可兼容公共设施小于50%,不含公寓式办公\单元式办公)
（2）、地块建设物业假设
根据地块周边物业发展的现状及趋势，本地块的概算指标如下：
容积率：约8，住宅为4
地上建筑面积：373829平方米，其中住宅部分为186915平方米，商业部分为186514平方米，物业管理用房：400平方米
车位情况：根据成都技术管理规定 住宅0.7车位/100㎡，商业0.5车位/100㎡；机动车位的80%设为地下车位，平均一个车位面积取35㎡/个车位。
总车位=（0.7车位/100㎡*186915㎡+0.5车位/100㎡*186514㎡）*0.8=1793个
地下室面积=1793个*35平方米/个=62755平方米
总建筑面积：436584平方米
物业形态与建筑密度：根据规划条件，可修建物业为高层或超高层电梯公寓。
（3）、成本核算
项目开发成本：前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用、营业税及附加、不可预见费、其它专项费用、土地成本及土地出让税费等。其中建安工程费将会根据建筑结构、类型的不同，其造价会有一定的差异；由于土地尚未拍卖，此次土地成本