土地产权及权能构成

1、 土地使用年限

1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限按国家规定执行 即：

居住用地：70年/工业用地:50年/教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年

商业、旅游、娱乐用地： 40/综合开者其他用地：50年

2、 房屋的建筑面积

是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。

3、 套内建筑面积

房屋按套内（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

4、 房屋的公用面积

是指建筑物主体的、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。

5、 公用建筑面积

各产权共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

6、 应分摊的公用面积

包括套（单元）门以外的室内、外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋服务的值班长警卫室、建筑物内的垃圾房、以及突出屋面有围护扩结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。核减建筑面积中的公用面积。

7、 各套（单元）应分摊的公用面积的计算方法

该套（单元）应分摊的公用建筑面积

=该套（单元）内的使用面积×应分摊的公用面积各套（单元）使用面积之和

8、 不能分摊的公用面积

不能分摊的公用面积有：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；民防护地下室，以及地下车库、地下设备用房等。 9、 房屋的公用建筑面积的分摊方法

是每户（或单位）应摊的公用建筑面积按如