谈谈你对房价的认识

房产投资价值分析

一项资产的投资价值取决于其获利能力，获利能力高的投资价值就高，获利能力低的投资价值就低，不能获利的就没有投资价值。

地产的价值由自住和出租来实现，当然也可以通过炒卖来实现，不过最终还是要转化成自住或出租。

自住的话我们很难确定其价值，不过我们可以通过和出租收益比较来确定其价值。如果你把自住的房子租出去一个月能带来多少收益？你现在又是花了多少钱？通过比较就能知道自住和出租它们所具有的价值是一致的。不过考虑到房子能给你带来心情的愉悦，或者能给家庭带来生活的保障，又或者你愿意为爱情而支付溢价，那么自住的价值应该高于出租的价值，关于这点后面再谈，下面先说说出租和炒卖。

炒卖地产是不能创造财富的，在炒卖的过程中政府还要征收高额的税负，每一次转手资产就会缩水，炒卖者都是希望别人出更高的价钱来购买的他的资产，购买的人同样也是期望另外的人出更高的价钱购买他的资产，这叫博傻，搏傻投机不可能一直持续下去，否则最后价格将会贵的让人无法接受，最终泡沫破灭。历史上这样的投机数不胜数，17世纪荷兰郁金香投机，郁金香价格被炒到天价，一株稀有品种的郁金香价格等于阿姆斯特丹的一座豪宅，但无论如何投机狂潮也不可能永远持续下去，事实也的确如此。郁金香狂热的终结，终于在1637年2月4日不期而至，最大的“傻瓜”终于还是出现了，一时间价格暴跌不止一泻千里，没有人再敢接手，最终其价格与一棵洋葱一样。

一项资产的价格是由其内在的价值决定的，由于市场总是非理性的，所以大多数时候价格都与其内在价值不符。当价格高于其内在价值时，通过投机你也能赚到钱，不过你要冒很大的风险，你亏钱的几率要大于赚钱的几率，当价格低于其内在价值时，由于有其内在价值的支撑，正是你买进的好时机。

那么怎么来确定房产的内在价值？那得看其出租收益，现假设你100万买进一套房子，现在来分析你需要收取多少的租金才使你的投资物有所值。有几个数据：07年中国通胀率大概为2.5，五年期存款利率为4.41，五年以上贷款利率为7.11，GDP增长速度大概10%。

房子作为实物资产不会受到通胀率的影响，货币贬值房价就会上涨，同时租金亦可以提高。100万如果你把它存入银行一年能带来4.41万