山东威海美林苑的预售许可证的样子

各地要求不一样，有些地方要求预售商品房只有封顶才能申请预售许可证，有些地方要求主体结构达到三分之二就可以申请预售许可证。但是有一点，在申请到预售许可证之前是不允许对外发售的。

有一种可能，他的土地在抵押贷款，办不了预售许可证，要等卖了房子拿到业主的款项才去还清贷款才能注销抵押，办出预售许可证。这只是可能，不过还是有风险的。即使签了认购书，你也可以根据他没有预售证要求退款的。