楼顶的使用权

关于楼顶空间的权属问题

（一）楼顶空间权属争议的表现

近年来，在区分所有建筑物的争议中，关于楼顶空间的权属纠纷也时有出现。主要的表现，是将建筑物的顶层的楼顶空间确定给顶层区分所有权人专有使用。这样，顶层的区分所有权人对于楼顶空间享有专有使用权，可以建设私家空中花园，单独享用。其结果是，建筑物的顶层价格大大提高，开发商能够获得更大的效益而投资并没有增加。这种结果也可谓之“双赢”局面。

但是，按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有。例如，澳门特别行政区民法典在规定区分所有建筑物（分层建筑物）的共同部分范围的条文中，就专门规定分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶，为分层建筑物之共同部分。 我们的物权法草案没有规定的这样细致，但是，这样的原则是存在的。楼顶空间不仅仅可以建花园，还可以作更多的开发利用，如果将楼顶空间确定给个别的区分所有权人所专有使用，是不是破坏了建筑物区分所有权的整体共有关系，侵害了其他区分所有权人的权利呢？这是一个大问题。

（二）解决楼顶空间权属的基础理论

确定区分所有建筑物楼顶空间的权属问题，最基础的依据就是区分所有建筑物的专有部分和共用部分的界限确定。

在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，有五种不同的主张。一是“中心”说，即“壁心”说，认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。这种观点对于界定权利的范围较为明确，但是对于建筑物的维护与管理则较为有害，原因是，对于境界壁的维护，不能只负责一半，应当将全部的境界壁作统一的修缮，壁心的分割，不利于对建筑物的维护和保养。二是“空间”说，这种观点以区分所有权的共有权理念为立论基础，与以单独所有为立论基础的上述“中心”说完全对立，认为专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而界线点上的分割部分如墙壁、地板、天花板等则为全体或者部分区分所有人所共有。三是“最后粉刷表层”说，认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分，亦即境界壁与其他境界的本体属共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层部分属于专有部分。四是折中了壁心说和最后粉刷表层说的观点形成的主张，称之为“壁心说和最后