什么叫”虚拟产权式商铺”？要定义．

目前国内在界定什么是“虚拟产权式商铺”时有两种不同的概念： 第一种认为“虚拟产权式商铺”是指发展商在销售商铺同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。 第二种认为“虚拟产权式商铺”是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分四至区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。 第一种概念强调购房者无法实际掌控商铺，或者说不能自行利用商铺进行经营，因此属于“虚拟”产权。从法律上而言，所有权包括占有、使用、收益、处分四种积极权能，如果说不实际使用就属于“虚拟”产权，所有房屋出租都将形成虚拟产权。因此，这个概念不符合虚拟产权式商铺的本质。 第二种概念，由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属。这个概念更符合虚拟产权式商铺的本质。 产权式商铺发展 产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 产权式商铺在我国的发展经历了三个阶段：第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租阶段，卖铺和租铺分属两个主体，实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。 虚拟产权式商铺基本模式 虚拟产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。据了解，目前其具体操作一般有以下两种模式。 第一种：将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。有专家认为，这种方式实际上是发展商在销售完成后，将经营行为完全委托给物业公司和股东会议，其短期行为色彩浓厚，投资者的权益较难得到保障。 第二种：发展商在销售前即开展招商工作，通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者