房子的使用面积和公摊面积

你的公摊仅仅为19.5%，应该说是不高的。
如果仅仅有7层，如果没电梯，那高了。应该在10%左右才合适。
如果是带电梯的花园洋房，公摊在15%到20%都是正常的。
所以要看你的房屋是什么性质的。
我买的酒店式公寓公摊有26%，还有35%左右的。
合同说的层高是建筑层高。包括地板的。你一铺地板砖，一吊顶，估计才2米5.
一般来说，净高不易超过2米8，不易低于2米3.

建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中明确规定：
第六条 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积
第八条 公用建筑面积由以下组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班室以及其他功能上为整栋建筑公共用房和管理的建筑面积，
2、已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不计入公共面积的部分。

因此，据你所述23平米的公摊不无可能，而且你买的是期房，房产局最后都有面积实测这一审批流程的，就是核实确认预售时期在图纸上初始面积预测的偏差的，因此2.6与2.8也就没什么问题了。
我这里是沈阳的审批方式，你可以借鉴下：
1、图纸面积测算
2、办理预售许可证
3、工程竣工后面积实测
4、办理产权

住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。即套内面积减去套内墙体面积，也就是屋中的净使用面积。

其中套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。